Waarom deze keuze ertoe doet

Bij het vergelijken van onderhouds- of investeringsscenario’s over een lange periode — bijvoorbeeld 30 jaar — is het essentieel om een juiste financiële analysemethode te kiezen. Vooral voor woningcorporaties die werken met DAEB-vermogen (Diensten van Algemeen Economisch Belang), is het van belang dat de methode aansluit bij de wettelijke kaders en financiële werkelijkheid.

Toch wordt vaak de verkeerde keuze gemaakt tussen:

• Nominale TCO (Total Cost of Ownership, inclusief inflatie)
• Contant gemaakte TCO of Netto Contante Waarde (NCW)

Het verschil in het kort

Wat is Total Cost of Ownership (TCO)?

De TCO geeft een volledig beeld van de kosten van een gebouw, installatie of onderhoudsscenario over de gehele levensduur. Denk hierbij aan:

• Initiële investeringen
• Onderhoud en vervanging
• Exploitatiekosten
• Einde levensduur kosten

Bij woningcorporaties worden deze kosten meestal bekeken over een periode van 30 jaar.

Waarom geen Netto Contante Waarde bij DAEB?

De Netto Contante Waarde (NCW) methode maakt toekomstige uitgaven “minder zwaar” door een disconteringsvoet toe te passen. Dat heeft alleen zin als geld alternatief renderend kan worden ingezet — bijvoorbeeld in de commerciële sector.

Voor woningcorporaties geldt echter:

• DAEB-vermogen mag niet alternatief worden geïnvesteerd
• Er is dus geen “tijdvoordeel” aan later investeren
• Geld dat je nú niet uitgeeft, mag je niet commercieel inzetten voor rendement

Conclusie: De tijdswaarde van geld is niet relevant bij het analyseren van DAEB-investeringen. De toepassing van een disconteringsvoet is in dit geval niet zinvol en zelfs misleidend.

De juiste aanpak: nominale TCO met indexatie

Bij een juiste DAEB-analyse reken je in nominale termen met realistische kostenontwikkeling:

1. Bepaal de jaarlijkse kosten per scenario
2. Pas jaarlijkse indexatie toe, bijvoorbeeld 2% inflatie of sectorindex (bijv. onderhoudsindex)
3. Bereken de totaalprijs over 30 jaar op basis van de geïndexeerde bedragen

Zo krijg je een eerlijk en realistisch kostenbeeld en kun je scenario’s goed vergelijken.

Wat zeggen toezichthouders?

Zowel de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als het WSW hanteren een benadering waarbij langetermijnkosten in nominale bedragen worden gerapporteerd. Denk aan beleidswaarde, kasstroomoverzichten en MJOP’s.

Het toepassen van NCW of een contant gemaakte TCO past niet binnen het toezichtkader voor DAEB-investeringen.

Samenvattend: wanneer gebruik je wat?

Conclusie

Voor woningcorporaties die investeren binnen het DAEB-domein is de keuze helder:
vergelijk scenario’s op basis van een nominale, geïndexeerde TCO.

Het gebruik van Netto Contante Waarde of contant gemaakte TCO leidt tot verkeerde conclusies, omdat er geen alternatieve investeringsruimte bestaat. Alleen door realistisch te rekenen met inflatie en verwachte kostenontwikkeling ontstaat een zuiver beeld voor het maken van strategische keuzes.